房地产业、住宅产业宏观运行情况分析
襄樊市的房地产市场经历了初级价格竞争阶段后，目前已经开始进入规模与品牌竞争阶段。和其他同类城市相比，襄樊近年来房地产市场发展速度仍较为缓慢，在近一两年来，襄樊房地产市场开始火热起来，进入规模竞争和品牌竞争的阶段，功能竞争已初步显现，房地产业已进入高速发展的起步期，进入良性发展的轨道。
2006年以后，随着住房制度改革深入、信贷政策的放宽、居民消费观念的改变和市场行为的日益规范，襄樊市房地产市场持续保持了稳步发展的态势，有力地推动了地方经济的发展。2008年将是襄樊房地产快速发展成长的一年。
（一）房地产业/住宅产业宏观运行情况分析
1、历年房地产业/住宅产业规模及结构
（1）历年襄樊市房地产业投资情况
1999年－2003年间，襄樊市房地产开发投资增长快速，年均增长率达到30.3％，投资拉动效果明显。特别是2004年，襄樊市房地产开发投资年增长率达到49.2％，为历史之最。
2005年襄樊市房地产开发投资为22.09亿元，增幅比上年同期回落了近13个百分点，市场投资行为日趋理性。2006年房地产开发投资达到29.67亿元，增幅达34.3％。2007年房地产开发投资达到36.87亿元，比同期增长10.2亿元，增幅达到24.3％，显示新一轮的投资开始。
2007年房地产投资占全社会固定资产投资比重达到13.9％，由于受宏观调控的影响，比上年回落10个百分点，与全省水平相当。说明襄樊市房地产市场发展还并不充分，房地产市场仍然具有较大发展潜力。
国际上通行的对支柱产业的标准认为，支柱产业的投资应占GDP的比重为6％以上。所以国内一直把投资占GDP的比重达到6％以上的产业称之为支柱产业。2007年襄樊的房地产业投资占GDP的比重达到4.69％距达到支柱产业的6％标准还差1.3个百分点，按每年增长0.5以上百分点测算，到2009年襄樊市的房地产业即可成为支柱产业，房地产业界梦寐以求的愿望即可实现。
（2）历年襄樊市住宅产业投资情况
政府主管部门对房地产投资结构的调整取得了有效的成果。2006年以来，襄樊市住宅投资保持强劲增长态势， 2006年住宅投资额达19.07亿元，比2005年同期增长54.4％，增幅速度比2005年的25.9％高110.04％。2007年襄樊市住宅投资额为18.96亿元，与2006年水平基本持平。
2007年，襄樊市住宅投资占房地产开发投资比重为51.44％，与1999年－2002年的年平均73.16％相比，占比回落了21.72个百分点。可以看到，随着襄樊房地产业发展及市场结构调整，近年住宅投资所占比重下降。由于宏观调控等政策导向影响，住宅将成为襄樊房地产开发投资中的越来越重要的组成部分。
在国家“把住宅培育成新的经济增长点”的政策引导下，襄樊市房地产开发企业抓住契机，调整结构，不断加大以普通住宅为主的建设力度，房地产开发结构不断出现新变化，商品住宅建设的主体地位得到加强。2007年，商品住宅投资18.96 亿元，占房地产投资总量的 51.44％；商业营业用房投资9.96亿元，占房地产投资总量的27.01％；其他用房占21.55％。此结构基本合理，商业地产增长过快的局面得到有效控制。
（3）襄樊市历年商品房施工面积情况
自2000年以来，襄樊市房地产施工面积呈稳步上升之势，年增长幅度较为平稳。2006年增长幅度较大，为历年来之最，增幅为37.1％，达到364.1万平方米。2007年襄樊市商品房施工面积出现增幅平稳，比同期增长9.2％。
（4）襄樊市历年商品房竣工面积情况
2006年商品房竣工面积达到115.07万平方米增幅33.32％，2007年同比增长23.3%，达到141.88万平方米。
2、历年房地产/住宅产业销预售情况
（1）襄樊市历年商品房销售金额情况
襄樊市房地产市场由于整体销售价格较低，虽然1999－2003年间销售金额增幅较为明显，但年均销售金额仅4.98亿元；而2004年销售金额突破10亿元大关后，2005－2006年持续升高，保持30％左右的增长率；2007年则出现较大幅度增长，销售额突破接近30亿元，达到29.58亿元，同比增长60.9％。
（2）襄樊市历年商品房销售面积情况
襄樊市房地产市场在1999－2003年间保持了较为平稳的发展趋势，年均销售面积61万平方米左右；而2004－2006年间，则出现较大幅度增长，突破100万平方米大关，至2007年，销售面积增至151.37万平方米。
2004年以前由于襄樊市房地产市场价格水平相对较低，且此阶段襄樊市房地产市场正处于起步发展阶段；2004年后，广大市民以旧换新需求，很多市民将房改房上市交易，选择购置新房，形成大量的刚性需求，因此，销售面积大幅增长；而在2006年始，政府出台了一系列的调控政策，另由于襄樊房地产市场价格不断攀升，使得大部分的买家心理发生较大变化，因此市场较为异常活跃，使2007年度商品房销售面积大幅增加。
3、襄樊市区历年房地产/住宅产业价格情况
2002年以来，襄樊的房价逐年上升，2002年底，市区商品房均价为650－870元/平方米，2003年为1153元/平方米，2004年1332元/平方米，2005年1540元/平方米，2006年为1883元/平方米，2007年为2336元/平方米。
（1）历年襄樊市区房地产价格及其增长情况
此数据显示，襄樊市房地产价格在2003年呈现跳跃上涨，突破千元大关后，涨速开始回落到2002年以前的水平。2006年后房价开始快速增长，从2006年的22.3％上升到2007年的24.1％，现在仍然保持上升趋势。同时，房地产市场价格变化与襄樊房地产市场发展阶段相一致。
（2）襄樊市房地产市场价格发展周期
年份 年均涨幅 价格特征
2002年以前 年均涨幅保持在14.2％左右 襄樊市整体房地产市场萌芽阶段，价格较低，价格水平变化较小，上升平稳。
2002－2004年 由于基数低，上升速度较快，襄樊市房
地产无论是房地产投资额，还是房 市场出现转折的一年，均价突破千元大关 地产价格均较第一阶段继续上升。
2004－2005年 年涨幅保持在15％左右 涨幅在1500元/平方米左右调整蓄势，价格水平有了较大幅度提升
2006－2007年 年涨幅突破20％，向30％挺进 房价突破2000元/平方米，中心城区在价格2007年下半年突破3000元/平方米，部分楼盘突破4000元/平方米，个别楼盘价格向5000元/平方米冲刺，试探市场反映
4、居民住房形态与结构变化情况
襄樊市居民目前住房主要包括直管公房、房改房、商品房、经济适用房、私房等多元化房屋产权结构，自1998年实行住房制度改革以来，商品房所占比重逐年上升。
2007年襄樊房地产交易面积总和为137.33万平方米其中商品房期房与现房成交面积总和为87.33万平方米，商品房期房与现房的成交面积比为26％：74％商品房市场成交总量还比较小，约为武汉市的14％；此外，期房与现房的成交单价差价比较大，现房成交单价与二手房相当，说明销售的现房主要处于非中心城区，而且空置比较久，品质与期房相比存在缺陷。
2007年襄樊市区房地产交易情况
商品期房 批准预售 72.43万平方米
成交面积 22.89万平方米
成交额 5.55亿元
成交户数 2125户
商品现房 成交面积 64.44万平方米
成交额 8.86亿元
成交户数 6562户
二手房 成交面积 50.00万平方米
成交额 7.56亿元
成交户数 3800户
据统计数据显示，2007年襄樊市家庭人口平均为2.96人/户，市内人均住房建筑面积为27.82平方米；在现有2652万平方米住宅中，私有住宅占了75％的高比例。
在比较成熟的房地产市场中，二手房和商品房的成交比例接近1：1。2007年襄樊商品房、二手房的成交面积比为64％：36％，说明襄樊的房地产市场不太成熟
襄樊市房地产市场购买力指标研究
1、 襄樊市城镇居民收入及消费状况分析
（1）历年襄樊市城镇居民家庭人均年收入情况
伴随着国民经济的稳步增长，襄樊城区居民年收入持续提高。
根据2007年末，襄樊市统计部门百户抽样调查数据显示，襄樊市城区居民的年收入大多在10912元以上，以2007年襄樊市家庭平均每户2.96人计，家庭年收入大多在3.23万元以上。
（2）历年襄樊市城镇居民可支配收入情况
九年来，襄樊市城镇居民可支配收入持续上升，年涨幅较为平稳。虽然襄樊市经济发展呈现较好势头，但襄樊市在“十五”期间以纺织业等发展为主，导致城镇居民可支配收入增长较为缓慢。2007年，襄樊市城镇居民可支配收入呈现两位数增长，表现出强劲的上升趋势。
襄樊市城镇居民收入水平因不同行业而产生较大差距，且日趋明显。主要表现在，不同所有制单位的职工收入差距的扩大，如航天工业行业；以及不同社会群体间的收入差距等几个方面，如民营企业及个体经营者。
（3）历年襄樊市城镇居民恩格尔系数
恩格尔系数是衡量居民富裕程度的指标，是根据恩格尔定律而得出的比例数。十九世纪中叶，德国统计学家和经济学家恩格尔对比利时不同收入的家庭消费情况进行了调查，研究了收入增加对消费需求支出构成的影响，提出了带有规律性的原理，由此被命名为恩格尔定律。其主要内容是指一个家庭收入越少，用于购买食物的支出在家庭收入中所占的比重就越大。对一个国家而言，一个国家越穷，每个国民的平均支出中，用来购买食物的费用所占比例就越大。恩格尔系数则由食物支出金额在总支出金额中所占的比重来决定。恩格尔系数常用下式求得:
计算公式：
恩格尔系数＝食物支出金额 总支出金额
由此可以看出，在总支出金额不变的条件下，恩格尔系数越大，说明用于食物支出的金额越多；恩格尔系数越小，说明用于食用支出的金额越少，二者成正比。反过来，当食物支出金额不变的条件下，总支出金额与恩格尔系数成反比。因此，恩格尔系数是衡量一个家庭或一个国家富裕程度的主要标准之一。一般来说，在其他条件相同的情况下，恩格尔系数较高，作为家庭来说则表明收入较低，作为国家来说则表明该国较穷。
反之，恩格尔系数较低，作为家庭来说则表明收入较高，作为国家来说则表明该国较富裕。根据恩格尔系数，联合国划分贫困与富裕的档次是:恩格尔系数在59%以上为绝对贫困；50%～59%为勉强度日；40%～50%为小康水平；30%～40%为富裕；30%为最富裕。在适用恩格尔系数进行国际比较时，由于各国的价格体系、福利补贴等方面差异较大，所以，要注意个人消费支出的实际构成情况，注意到运用恩格尔系数反映消费水平和生活质量会产生误差。
2000年以来，恩格尔系数整体呈小幅增长趋势，主要有两方面的原因：一是物价上涨因素，如食用品粮油、肉、蔬菜等呈现价格上涨情况；二是居民食品消费观念逐渐转变，外出消费增加。
2、 襄樊市金融机构存、贷款情况及居民家庭存款余额情况
（1）历年襄樊市金融机构存款情况
2000年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为16.7％。2007年，金融机构各项存款余额为683.6亿元，比2000年增长172.35％，说明金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对襄樊市全市经济社会发展支持力愈来愈强。
（2）历年襄樊市家庭存款余额均值情况
2000年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.2％，2007年家庭存款余额达到469.7亿元。
襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。
3、襄樊市城镇居民住房购买力分析
（1）历年襄樊市中心城区房价收入比
房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8－5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在6－9倍之间。
2000年以来，襄樊市城区的房价与居民家庭可支配收入的比值逐年上升。2007年襄樊市区房价收入比由2000年的4.56上升至8.73，表明了襄樊市居民虽然家庭收入在增长，但随着房价的增长，住房消费的承受能力未见增强。
今后，随着宏观调控政策的落实，特别是国家一系列调控措施的实施，将在控制房价上升速度的同时，严格控制中小户型比例，由此将控制商品住宅的总价，房价收入比将出现下行趋势，控制在比较合理范围内。
（2）历年襄樊市普通商品住宅成交均价涨幅与GDP涨幅对比
襄樊市房价自2003年开始出现大幅度增长，由于此前房价水平基数低，2003年增幅达32.5％。
2004年及以前，襄樊市房价增幅大于人均GDP增幅，而2005年，襄樊市房价增幅低于人均GDP增幅2.3个百分点，2007年房价增幅高于人均GDP增幅7.54个百分点，一定程度上显示，房价虽然呈现较快速的增长趋势，但是仍然符合城市经济发展状况的，与近年国内很多大中城市房价增长幅度远大于人均GDP增长幅度的情况相比较而言，襄樊市房价基本无泡沫成分。
（3 ）历年襄樊市商品房成交均价与人均可支配收入涨幅对比
2000年以来，襄樊市商品房均价增幅大于城镇居民可支配收入增幅。2002年以来，房价与可支配收入增幅比接近2或超过2。襄樊市城镇居民收入的增长速度小于房价的增长速度，由于住房消费能力的影响，未来几年襄樊市的住房消费将呈现多元化格局。
房地产市场成熟度分析
（一）房地产市场成熟度分析
对于襄樊市房地产市场而言，2002年是襄樊房地产发展的重要转折点，由无序至有序，通过2003年的酝酿之后，2004年襄樊的房地产正式起步，2006－2007年，襄樊房地产开始进入上升期。
1、襄樊市房地产发展历程：
2002年以前：以各行政事业企业单位自主开发为主，极大地限制了襄樊房地产业的发展，市场活跃度低。虽然襄樊市自1997年开始规划并建设了乔营、三元、檀溪3个国家安居工程示范小区，政府也相应举办了如“房地产交易大会”等各类活动，旨在推动房地产市场发展，但以单位自主开发为主导的市场机制仍然深刻地影响着当地市场，导致市场化程度低，产品品质难以得到提升。这一阶段，襄樊市区商品住宅均价在700－800元/平方米区间。
2003年：向市场化运作过度的萌芽阶段
随着2002年市政府48号文件规定将行政事业单位闲置用地纳入房地产开发之后，政府同期开始对市场加大管理力度，对开发、销售程序以及合同等方面进行了规范。此阶段市场也出现了一批房地产企业，虽然开发企业的房地产开发力量相对于单位自主开发而言，十分微小，且单个项目体量多在1－2万平方米，但却预示着襄樊市房地产市场处于从单位自建为主导的市场机制向市场化运作过渡的萌芽状态。
2004年：市场化运作快速形成
2003年以后，襄樊被确定为湖北省副中心城市重点发展，随即高新技术开发区与汽车工业开发区合并成立国家级的高新技术产业开发区；东风轿车、风神轿车基地落户襄樊，汉江大道和解放路改造完成，襄樊房地产业迎来了发展的契机。
首先，长虹路上的临江花园、汉江大道上的闽发．汉江国际、汽车开发区的东风．国际花园等一批具有一定市场影响和规模的品质项目也相继进入市场。襄樊市商品住宅销售均价达到1500元/平方米左右，开发区域主要集中在解放路、鱼梁州开发区、汽车开发区和汉江大道沿线。
继而，商业项目开始发力，第一个写字楼项目格林威治面世，取得了较好的市场反响，市场全面铺开。财富中心广场、白马服装广场等项目相继入市，同年底，中国光彩事业集团投资开发华中最大的批发市场――华中光彩大市场，天润地产投资开发中西部最大的汽车及零部件销售专业市场――天润汽配城。
此阶段，襄樊市房地产市场化运作快速形成。
2005年：市场快速发展，形成多元化格局
此后，襄樊市房地产市场进一步升温。不仅住宅项目大增，商业也得到了极大发展，对比而言，住宅市场开始由小高层向高层物业（樊城区）过渡，而商业地产则更是集中登台。
在樊城区的汉江大道、长虹路、大庆路、中原路、朝阳路、春园路等主干道沿线开发了龙﹒世家、闽发﹒四季新城、领秀中原、泰跃﹒朝阳、海润广场等几个大型高品质楼盘，在春园路出现了以“节能、环保、健康”为主题的国家级的康居示范工程――左岸春天，区域住宅均价突破2000元/平方米，达到2500元左右。而襄城区的胜利街、檀溪路、长虹南路沿线也出现了加州丽景、在水一方、翰林府邸等几个上规模的中高档住宅楼盘，襄城区房地产住宅均价也超过了1900元/左右，部分项目突破2000元/平方米。
2006年－2007年：市场发展进入快车道
自2006年始，襄樊市商业地产集中亮相，长虹路上的沃尔玛（武商）商业广场、解放路上的开放广场、拉美步行街、火车站旁的领秀中原、九隆广场、人民广场周边的豪门﹒新天地、锦绣数码城、奔泰﹒阳光城、前进路的世纪金源大厦、东风路的香港风情街、襄城区的国际商都﹒石头礼品城同时面世，商业地产供应量超过200万平方米，临街铺面的销售均价已达2万元/平方米以上。
住宅市场规模持续扩大，2006－2007年，住宅市场供应量近200万平方米，市区房地产均价已达2336元/平方米以上，襄樊市房地产市场开始进入发展快车道。
2、住宅市场成熟度分析
（1）发展商成熟程度
开发资质情况
据统计，目前襄樊市登记并经年检的开发企业共计266家。除去县市区开发的62家房地产企业外，襄樊市区内开发企业共计204家。据不完全统计，市区有项目的开发企业不到80家。在襄樊市区内的开发企业中，大部分为4级资质开发企业，拥有三级以上资质的开发企业为30.4％，而拥有一级开发资质的开发企业仅3家（中房、住宅经营公司、民发公司）。
开发企业资质分布情况
一级（3家）1.1％；二级（11家）4.1％；三级（48家）18.0％；四级（100家）37.6％；暂定（104家）39.1％。
根据统计资料显示，襄樊市区内的开发企业78％以上为襄樊本土开发商，其中来自国内其他城市的企业42家，占总数的15.8％；而具有外资背景的仅占6％。
总体而言，目前襄樊市房地产市场由过去的单一本土或省内企业一统天下，已经开始逐渐吸引一些来自省外乃至国外其他先进城市的开发企业。这些外地企业的进入，带来了先进的开发理念和运作手法，在对本土房地产企业形成市场竞争的同时，也带动了房地产市场的发展；另一方面，也证明了襄樊市作为湖北省副中心城市，其经济快速发展、城市化进程不断提高后，房地产市场蕴涵的巨大潜力越来越受到重视，将具有更好的发展空间和机遇。
从国内城市的房地产发展经验来看，许多城市的房地产业发展都是由于外来的房地产企业的推动而提速。一般而言，外来房地产企业在开发理念与运作方式上都会与本土地房地产企业有所差异，外来文化通本土文化的相互交流与碰撞，会促进房地产业的发展。
促进作用之一：住宅项目开发上规模上档次。如民发．汉江国际、龙．世家等项目开创了襄樊的高层住宅先河。
促进作用之二：商业运作迎来更多外资注入。例如民发集团引进全球零售连锁业的巨头――额尔玛集团；樊城区政府引进阿根廷资金等外资建设拉美步行街商业广场。
促进作用之三：带来更多的就业和投资机会，促进经济发展。如开放广场、光彩大市场、锦绣汽配城、领秀中原建材城、颐高数码城、豪门．新天地的建成增加了襄樊市民更多的投资和就业机会。
（2）住宅产品成熟程度
襄樊市区过去的住宅产品的供应结构较为单一，住宅市场的竞争以价格为主要竞争手段。由于外来企业先进开发理念的渗透及开发企业经营理念的转变、消费者消费需求的升级等，市场已趋成熟，逐渐向追求较高品质的方向发展，市场逐渐呈现多元化。
一是前期阶段价格为市场竞争主要手段，市场成熟度低
由于市场尚不成熟，开发商在进行开发时，较多的关注了营销本身，对于建筑、产品品质、社区环境以及消费者更深层次的需求等影响房地产项目定位的重要因素，关注度不够。加之襄樊城市建成区面积广，可开发建设区域北移，城区中心的房地产开发多以旧城改造的方式进行，早期开发的项目一则规模小，二则土地取得成本相对较高，为迎合消费者对于户型面积追求一步到位的心理，企业在开发时设计的户型面积较大，因而市场竞争主要集中在价格上。
二是外来企业带来先进开发理念，开发品质逐渐提升
随着房地产市场逐步发展，各外来开发企业的进入，引进了较多新颖的理念，目前开发的项目开始注重户型设计、社区环境以及产品功能和复合项目的处理方式，房地产竞争也由“价格战”向产品的整体包装、品质竞争过渡，市场有了较大程度的进步。
三是房地产市场已趋成熟，住宅产品逐步提高档次，企业开始追求规模效益
根据统计分析，2007年襄樊商品房、二手房的成交面积比为64％：36％，说明襄樊的房地产市场不太成熟。其住宅产品的档次，由于民发公司的汉江国际、世纪新城、城市印象，纯昊公司的泰跃．朝阳、现代城置业公司的现代城一期、二期、普鑫公司的左岸春天，瑞得公司的龙．世家，华凯公司的华凯第一城，住宅经营公司的在水一方的面世，已经在住宅户型设计、园林景观、建筑质量、安全防范，以及小区规模上，都比原来的火柴盒式的零星插建提高了一个档次。由于房价的上涨，有了建造适宜居住的节能、环保、环境景观的成本空间，部分企业也都在设计时就注意了节能、环保、环境景观的设计和建设，并且开始追求规模效益。
3、商业市场成熟度分析
（1）企业成熟程度
虽然襄樊传统的商场已逐渐没落，但襄樊本地仍有规模大、实力强的商业企业，如鼓楼商场、襄樊工贸家电、现代城电脑数码广场、金百年家具广场，以及好邻居超市、仟吉超市、美联超市等。此外，还有华洋堂百货、中商平价、武商量贩店、武汉工贸家电、雅斯超市、沃尔玛超市、国美电器等外来商业企业纷纷入驻襄樊。众多的持有物业型商业及商家的加入，对于商业地产开发处于初级阶段的襄樊商业市场而言，无疑有着良好的带头作用，同时也起到了较好的培育市场，持续稳定和吸纳消费群体的重要作用。
（2）商业产品成熟程度
原有格局：本土商业为主
襄樊是一个老城，其商业格局随着襄樊市经济的不断发展而逐渐形成。长期以来，襄樊一直以本土商业为主，鼓楼、襄江、襄樊工贸、襄樊百货、襄樊商城、中心商场、人民商场等国有商场几乎拥有襄樊商业的整块蛋糕。
现状：外来商业巨头挺进，商业开始升级
进入21 世纪以来，众多的国内外商家开始进驻襄樊，襄樊商业格局发生了重大变化。大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型商业业态比重提高。目前，本土的仟吉、好邻居、美联等超市遍地开化；武商量贩、华洋堂、中商平价、武汉工贸、沃尔玛、国美的商业巨头加速进驻，襄樊的商业正处在更新换代时期，商机多多。
4、房地产价格对比分析
根据互联网2008年1月份数据显示，省内二级城市的商品房销售均价如下：
按照2008年1月在互联网上查到的数据，2007年全省二级城市的均价为：排名第一：孝感，3126元/平方米；第二名：宜昌，2598元/平方米；第三名：黄石，2441元/平方米；襄樊排名第四，2336元/平方米。襄樊市区住宅平均销售价格虽然由2003年底的1000元/平方米提高到2007年的2336元/平方米，但孝感、黄石由于距武汉较近，属于武汉1＋8城市圈，受武汉房价上涨的影响较大，因此上涨幅度也较大。宜昌在2006年，房屋均价比襄樊高500元/平方米。到了2007年，只比襄樊高262元/平方米，上涨速度比襄樊低52％。襄樊相对于武汉市2007年住宅物业均价4980元/平方米，仍然有较大的发展空间。
根据襄樊市经济发展速度以及房地产成熟程度情况，其房地产价格虽然高于十堰、荆州、荆门这样一些二级城市，但与国民经济发展速度相符，仍然处于正常水平。总体而言，短期内襄樊市房地产市场不会过热，尤其是2007年以来，受国家“中部崛起”战略实施和襄樊建设省域副中心城市等大环境影响，开发商看好襄樊，拉动房地产市场强劲发展。
尽管襄樊房价上升速度较快，但与周边地市相比，仍会稳中有升。主要原因有三点：
其一：襄樊市目前建成区覆盖面积广，中心城区土地开发以旧城改造为主，拆迁安置以及土地取得成本的提高，使得开发企业的开发成本相对提高。
其二：市场运作更为规范，税收以及2007年起要求强制执行的节能、保温等工艺的要求，也使得项目建安成本提高。
其三：目前随着市场的发展，更多的项目开始关注社区绿化、园林设计，产品品质提升的同时，物业价格也相应提高.
综上，由于市场进一步规范及项目开发品质的提升，襄樊市房价仍将呈上升趋势，同时也与市场健康发展的趋势相符。
5、消费者消费心理成熟度分析
襄樊市房地产市场还处于发展初期，消费者购房的心理还不成熟。
住宅：自住为主，地段及价格为主要决策因素
住房购买者消费心理还不成熟，在选择和购买住宅产品时一定程度上以地段及价格为主要决策因素，对于户型、产品品质乃至建筑质量等方面关注较少。
商业：从众心理明显，风险意识较淡
商业项目（商铺）的消费群体在投资上也不够成熟理智。由于本地投资者的资金规模小，对商铺价值、经营、升值和风险缺乏清晰的认识，从众心理较重，商业地产开发商也不注重商业规划、不注重商业市场培育，只是一味注重前期销售炒作，如此，可能会在后期经营及投资者利益保障方面存在一定的风险及威胁。
（二）住宅市场分析
襄樊市由汉江分割，且由于城市特有的人文资源，各行政区资源条件及功能定位有较大的差异性，中心城区分为三个区域：襄城区、樊城区、襄阳区部分城区，另有汽车/高新开发区和鱼梁州开发区，将襄樊市住宅市场分为五大板块进行研究。
1、襄城区房地产市场分析
根据规划的调整和城市内环快速道的启动，庞公地区将成为今年襄城区主要的居住区。
（1）市场特征分析
①襄城区是襄樊的古城区，城区规模比樊城小。因是市委市政府所在地及分布有襄樊市主要学院，被称为襄樊市的政治文化中心。同时也正因为此，襄城区历来是襄樊市主要的居住型城区，其住宅开发自2003年后，发展较快，占当时襄樊市区住宅开发量的40％。
②受古城保护规划限制，住宅开发以多层为主。
③襄城区的住宅项目集中在古城外围的南街、胜利街、长虹南路和汉江一桥桥头、闸口路以东，以及檀溪路，住宅项目十分集中。同时出于保护古城风貌的规划要求，襄城区的建筑高度控制不能超过昭明台的高度，因而住宅项目一多层为主，层数多为6－8层。
④项目规模小，品质中等。
⑤受到中心城区可开发资源量的限制，大多数的项目规模3－5万平方米之间，同时，多为中档住宅。
⑥本土居住人群多，户型及面积较大。
由于是襄樊市政治文化中心，区域内企事业单位众多，这些客户群置业的首选区域也在同一区域内，因而居住氛围浓郁。消费客户群对于3室以上大户型需求量较大，市场供应面积也比较大，3室2厅的建筑面积在110－150平方米区间内。
（2）供需状况分析
2006－2007年，襄城区在售房地产住宅项目9个，在水一方、河畔林语、襄城春天、华康城南经典、汇升苑、滨江苑、静雅苑、潭溪花园二期、简爱商居等，建筑总规模26.3万平方米，且大部分项目已经进入了销售的后期。由于市场供应规模较小，各项目消化速度较快，整体消化率达到90％以上，市场吸纳情况良好。2008年，根据已知数据显示，目前襄城区住宅市场还约有31.22万平方米的供应量将投放市场，对于区域房地产市场而言，仍难于满足区域较为旺盛的消费需求。这些楼盘是：丽波湾15000平方米，华康城南经典2期35000平方米，河畔林语2期16100万平方米，美林丽舍50000平方米，民发.半山一品72000平方米，华凯.丽江柏林124109平方米，这些项目主要集中在檀溪路和临江沿线，具有较好的地利优势，同时根据调查显示，这些推出项目的销售价格将保持在2600元－3000元/平方米以上，一定程度上将推动区域房价持续上升。
2、樊城区房地产市场分析
（1）市场特征分析
①集中开发，市场供应活跃
樊城区是襄樊市住宅开发最集中的区域，同时樊城区住宅开发几乎全部集中于城区核心区，在汉江大道、长虹路、解放路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的70％。
②建筑形式多为高层，社区规模相对较大
为体现土地集约化利用，樊城区住宅项目多为小高层及高层项目，建筑层数多在16－28层之间，同时由于建筑高度高，因而建筑规模也较襄城区更大，规模在5－20万平方米之间。
③住宅与商业综合开发
由于樊城区的商贸以及商务氛围较浓，住宅项目的开发多有底商或裙楼商业，而襄樊市少量的外来开发企业大部分就在该区域进行开发，因而一定程度上提升了区域开发品质。
④建筑现代，项目品质相对较高
区域开发的项目不仅建筑立面色彩简洁现代、富有质感，同时规划布局也较为先进，目前已出现了蝶式高层以及板式高层等较为超前先进的建筑布局模式，为襄樊市房地产市场品质相对较高的区域。
（2）供需状况分析
2006－2007年，区域市场在售的住宅项目共计27个，为襄樊市五大板块中，开发项目最为集中、项目个数最多的区域。同时，总可销售规模达到了124.11万平方米，供应量也是襄樊市房地产市场之最。
闽发.世纪新城178100平方米，民发商业广场127753平方米，海润名都120000平方米，领秀中原91073.8平方米，襄樊现代城.凯旋国际72650平方米，龙世家65000平方米，泰跃朝阳59394平方米，宁港东城秀景57349平方米，左岸春天1期56000平方米，
